JLL la multinacional de bienes raíces dio a conocer el reporte de Mercado de Oficinas 2023 en américa Latina. Este año, el reporte reúne el análisis de 21 ciudades, distribuidos en 17 países, los cuales totalizan un stock de 34,4 millones de metros cuadrados. Ciudad de México, San Pablo y Santiago continúan siendo los mercados más grandes y con mayor oferta de la región, al concentrar, respectivamente, el 22 %, 13 % y 9 % de la superficie relevada.
Los últimos años fueron indudablemente complejos para la región. A la ya muy conocida y analizada crisis del COVID-19, se sumó una coyuntura con dificultades económicas, una guerra con fuertes repercusiones a nivel global y una crisis climática que continúa exigiendo responsabilidad, proactividad y medidas urgentes.
En este marco, el real estate fue claramente afectado, y particularmente el sector de oficinas. Las ya mencionadas dificultades, a las que deben sumarse nuevas tendencias sociales y laborales, sentaron las bases de un cimbronazo que inquietó a todo el negocio como nunca, y al mismo tiempo lo obligó a reinventarse. En este contexto desafiante, es esencial comprender el rol que cumple el sector del real estate en la sociedad, y es por ello
por lo que resulta de vital importancia entender en profundidad qué nos dicen sus principales indicadores. El informe del mercado de oficinas de Latinoamérica de JLL, que se actualiza año a año, busca aportar en este sentido.
Específicamente en Lima, durante el primer semestre del 2023, no se registraron nuevos ingresos al stock de oficinas, por lo que el inventario general se mantuvo en a 2,7 millones de metros cuadrados, distribuidos en 373 propiedades. La tasa de vacancia general disminuyó respecto al segundo semestre de 2022, al cerrar en 24,1 % al cabo de los primeros seis meses de 2023.
“Esto se sustentó en el crecimiento de la demanda y el bajo nivel de producción de los últimos dos años. Al final de la primera mitad de 2023, la absorción neta general del mercado alcanzó los 64.689 metros cuadrados, muy por encima de lo registrado en el primer semestre del año precedente, lo cual evidencia la progresiva recuperación del mercado de oficinas limeño. La ocupación general fue más de 82.000 metros cuadrados, es decir, el mejor resultado de los últimos cuatro periodos. La mayor ocupación se concentró en los submercados Este, Miraflores y San Isidro CBD.”, dijo Guido Mosin, Research Manager JLL.
En términos generales, el mercado de oficinas de Lima muestra una progresiva recuperación. Sin embargo, los desarrolladores del segmento de mayor calidad han pausado la ejecución de nuevos proyectos para los próximos dos años, con el fin de impulsar la disminución de la vacancia. Por esta razón, no se espera que se incorpore nueva oferta hasta 2026, tras el ingreso de dos nuevos edificios corporativos en el segundo semestre de 2023, ubicados en los submercados San Isidro Occidente y Miraflores. Adicionalmente, se prevé que para el siguiente semestre la demanda mantenga un desempeño similar al de la primera mitad del año, generando que la vacancia disminuya.
En 2023, el reporte reúne el análisis de 21 ciudades, distribuidos en 17 países, los cuales totalizan un stock de 34,4 millones de metros cuadrados. Ciudad de México, San Pablo y Santiago continúan siendo los mercados más grandes y con mayor oferta de la región, al concentrar, respectivamente, el 22 %, 13 % y 9 % de la superficie relevada.
Para fin de 2024, se estima que el inventario habrá crecido un 4,4 %, ya que se proyecta que se incorporen 1.508.000 metros cuadrados de nueva superficie. Los mercados Ciudad de México y San Pablo poseen prácticamente la mitad de la oferta a ingresar (28 % y 23 %, respectivamente).
Al cierre del primer semestre del año, el 21,3 % del inventario se encuentra disponible. El mercado con la tasa de vacancia más alta es Panamá, con un valor que asciende al 45,0 %, seguido por Río de Janeiro con 36,5 %. Por el contrario, Medellín, con una disponibilidad de 2,9 %, es el que menor cantidad de superficies en oferta posee.
Con respecto a la demanda, en el cuarto trimestre de 2022 se registró el mejor comportamiento de la absorción neta. En efecto, en este período se ocuparon 286.000 metros cuadrados, valor que representa el 42 % de toda la superficie ocupada en el último año (es decir, desde el tercer trimestre de 2022 hasta el segundo trimestre de 2023).
La Ciudad de México, con poco más de 176.000 metros cuadrados, fue el mercado que más metros ocupó en los últimos cuatro trimestres, seguido por Lima, con 141.100 metros cuadrados. Cabe destacar, por otro lado, que todas las ciudades presentan un balance positivo en el período en análisis, es decir, todas ocuparon más metros que los que liberaron.
En materia de precios pedidos, Santo Domingo sobresale por presentar el promedio más elevado para los inmuebles de la clase A, con un promedio general de USD 31,0 por metro cuadrado por mes al cierre del primer semestre del año. La segunda ciudad mejor cotizada fue Buenos Aires, con un promedio de USD 27,0 por metro cuadrado por mes. Santo Domingo también presenta el promedio más elevado en los inmuebles del segmento B,
con un precio de USD 24,5 por metro cuadrado por mes. Ciudad de Guatemala es el mercado con los valores más bajos de la región para ambos segmentos, con un promedio de USD 11,5 por metro cuadrado por mes para la clase A y USD 9,3 por metro cuadrado por mes para la categoría B.
La antigüedad del stock es un factor particularmente importante en muchos distritos centrales de negocios, ya que puede generar que éstos pierdan relevancia. Analizarlo sirve, además, para estimar qué proporción del inventario podría sufrir reconversiones de uso. En el caso de Latinoamérica, se aprecia una correlación entre la antigüedad de los mercados y el aumento significativo de su vacancia en la pospandemia (en Santiago y Buenos Aires por ejemplo), ante la preferencia por edificios modernos, eficientes y sostenibles. Sin embargo, en términos agregados, la región enfrenta menos presión en este sentido, en particular en mercados jóvenes como Asunción, Montevideo, Lima y Medellín.
