Acceder a un crédito hipotecario depende de la verificación de ingresos, mediante la cual el inversor demuestra su capacidad de pago. Para los inversores latinoamericanos que pretenden invertir fuera de su país es una de los principales escollos a sortear.
El mercado norteamericano puede parecer un sueño imposible para quienes perciben sus ingresos en monedas debilitadas, como son las de los países latinos. No obstante, ser propietario de un bien raíz en Estados Unidos no es tan complejo, gracias a la variedad de créditos que existen para extranjeros. Tal es así que las inversiones inmobiliarias son la elección mayoritaria de los latinos para invertir en Norteamérica.
Entre el año 2020 y el 2022, la inversión latina en Estados Unidos aumentó 4.2 mil millones de dólares, alcanzando una cifra de 35.9 mil millones de dólares anuales. ¿Cómo es que tantos inversores lo logran? A través del apalancamiento que ofrece el sistema bancario con sus préstamos hipotecarios. Aunque, para muchos, demostrar la capacidad de pago podría ser una limitación en el acceso a esa financiación.
Sin embargo, en la actualidad, existen opciones cada vez más flexibles para los extranjeros que deseen invertir, como son los créditos hipotecarios DSCR (Debt Service Coverage Ratio Loan, en inglés). “Hoy, un inversor puede aplicar para un crédito sin verificación de ingresos y con mínimos requisitos”, indica Nilda Gauna, Country Manager de QKapital. “Esto es posible gracias a la opción de financiamiento DSCR, que permite al inversor acceder a un crédito de hasta un 70 % del valor de la hipoteca”, añade.
Lo novedoso de estos créditos es que posibilitan que la propiedad se “pague sola” con el valor de renta de la misma. De esta manera, el propietario no necesita cubrir el total de los costos del crédito con sus ingresos, por eso, no es necesario demostrar capacidad de pago para aplicar. Además, el valor de la propiedad se incrementa por el revalúo de la misma mientras se paga el costo del crédito, lo cual permite aumentar el capital y generar ganancias.
“Para acceder a un crédito hipotecario tradicional, la cuota no debe superar el 30 % de los ingresos del inversor”, señala Nilda Gauna. Por eso, el objetivo de los créditos DSCR es lograr un resultado favorable en la relación entre renta de la propiedad y costo de la cuota, durante la evaluación crediticia. “Con el financiamiento DSCR, la misma renta de la propiedad ayuda a solventar el pago de la hipoteca y facilita la aprobación inmediata del préstamo”, explica Gauna. Así, el inversor puede acceder a un préstamo hipotecario en un banco tradicional, sin requisitos limitantes.
El temor de muchos inversionistas es no calificar debido a la baja estabilidad de sus ingresos en moneda de su país de origen. Para eso, los créditos hipotecarios DSCR son la opción más segura. Actualmente son accesibles en cinco estados norteamericanos con grandes mercados inmobiliarios, como lo son Florida, Texas, Colorado, Nueva York y la reciente incorporación de California.
