Por José Felipe Sánchez, co fundador de Housepricing.cl
El mercado inmobiliario chileno ha pasado por una montaña rusa en la última década. Desde el auge del 2019, cuando las ventas mensuales en Santiago alcanzaron entre 5.500 y 6.000 transacciones, hasta los niveles actuales que rondan las 3.000-3.200, una etapa comparable a la recuperación tras la crisis de 2009. Este escenario plantea grandes desafíos, pero también abre puertas para quienes saben mirar a largo plazo.
Santiago, que representa la mitad del mercado inmobiliario de Chile, ha vivido un descenso sostenido desde el peak de 2019. Aunque los precios de las propiedades han aumentado en un modesto 1.5% anual y las tasas de interés muestran cierta estabilidad, el acceso al crédito sigue siendo el gran obstáculo. El promedio de los plazos hipotecarios se ha reducido, pasando de los 30 años comunes en 2019 a períodos mucho más cortos, lo que eleva la exigencia de renta para los compradores. Esta barrera afecta principalmente a los jóvenes, quienes ven cómo el sueño de la casa propia se aleja cada vez más.
Por otra parte, el mercado inmobiliario actual se caracteriza por una acumulación inusual de propiedades listas para entrega inmediata, un fenómeno que no se veía desde 2011. Además, el tipo de propiedades que se transan en la capital está concentrado en departamentos (65%), seguido por casas (35%) y, en menor medida, estacionamientos, bodegas y oficinas. Esta tendencia continuará mientras los inversionistas sean los principales actores con capacidad de acceder a créditos.
Y fuera de Santiago, la situación presenta matices. Antofagasta, por ejemplo, está viviendo un boom inmobiliario reciente, ofreciendo atractivas rentabilidades para los inversionistas. En el sur, comunas como Puerto Varas experimentaron un auge de demanda post-pandemia, impulsado por el teletrabajo, lo que elevó significativamente los precios y la plusvalía. Estas dinámicas muestran que el mercado inmobiliario en regiones se comporta de manera heterogénea y ofrece oportunidades interesantes para diferentes perfiles de compradores.
El panorama para 2025 apunta a una lenta estabilización del mercado en niveles similares a los actuales, al menos a mediano y largo plazo. Cuando las tasas de interés bajen y el acceso al crédito se flexibilice, los proyectos detenidos podrán reactivarse, lo que dinamizará nuevamente el sector. Para los inversionistas, este es un momento clave para observar el mercado, ya que los niveles de rentabilidad y plusvalía podrían volver a ser muy atractivos.
El desafío para el mercado inmobiliario sigue siendo encontrar un equilibrio entre la oferta y la demanda en un entorno donde las condiciones de financiamiento son más estrictas. Sin embargo, para quienes tienen la capacidad de inversión o buscan una vivienda no en el futuro inmediato, este puede ser un momento estratégico para entrar a comprar o invertir.
En tiempos de incertidumbre, mirar el mercado inmobiliario desde una perspectiva de largo plazo sigue siendo una apuesta segura. Las ciudades y regiones seguirán transformándose, y con ellas, las oportunidades para construir un futuro sólido.
